Zintegrowany Plan Inwestycyjny to jedna z najważniejszych zmian w polskim systemie planowania przestrzennego ostatnich lat. Instrument wprowadziła nowelizacja ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uchwalona 7 lipca 2023 r. Podstawę prawną ZPI stanowią art. 37ea–37ej tej ustawy.
Czym jest ZPI
ZPI to szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalana na wniosek inwestora i przy ścisłej współpracy z gminą. Obejmuje dwa obszary:
- inwestycję główną — przedsięwzięcie, które inwestor chce zrealizować,
- inwestycję uzupełniającą — infrastrukturę publiczną (np. drogi, szkoły, przedszkola, tereny zielone), którą inwestor zobowiązuje się sfinansować lub wybudować w zamian za uchwalenie planu.
Wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej dotychczasowych planów miejscowych na danym terenie.
Umowa urbanistyczna
Kluczowym elementem procedury jest umowa urbanistyczna zawierana między gminą a inwestorem. To ona określa zobowiązania obu stron — najczęściej dotyczące realizacji inwestycji uzupełniającej. Zawarcie tej umowy jest warunkiem koniecznym uchwalenia ZPI.
Procedura uchwalania
Po złożeniu wniosku gmina prowadzi z inwestorem negocjacje dotyczące zakresu inwestycji i treści umowy urbanistycznej. Co istotne, rada gminy nie może samodzielnie wprowadzać poprawek do gotowego projektu ZPI — może go jedynie przyjąć w całości albo odrzucić. W razie odrzucenia możliwe jest zwrócenie projektu do ponownych negocjacji.
Relacja do Lex Deweloper
ZPI uzupełnia, a docelowo ma zastąpić uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, znaną jako tzw. Lex Deweloper. W odróżnieniu od niej ZPI musi być zgodny z ogólną polityką przestrzenną gminy (wyrażoną w studium lub planie ogólnym) i można go stosować nie tylko dla inwestycji mieszkaniowych, ale dla dowolnego rodzaju przedsięwzięć.
Dlaczego to ważne
Dla inwestorów ZPI oznacza większą przewidywalność i możliwość dopasowania planu miejscowego do konkretnej inwestycji — wiąże się to jednak z konkretnymi zobowiązaniami finansowymi lub rzeczowymi wobec gminy. Dla samorządów to narzędzie pozwalające pozyskać infrastrukturę publiczną bez obciążania własnego budżetu, przy zachowaniu kontroli nad ładem przestrzennym.