Polski system planowania przestrzennego przechodzi jedną z największych zmian od lat. Reforma zapoczątkowana ustawą z lipca 2023 r. wchodzi teraz w kluczową fazę wdrożenia, a kolejna nowelizacja z kwietnia 2026 r. porządkuje terminy i zasady przejściowe. Dla geodetów, inwestorów i samorządów oznacza to konieczność przestawienia się na nowe dokumenty i nowe reguły gry.
Plan ogólny zastąpi studium
Najważniejsza zmiana to zastąpienie dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nowym dokumentem — planem ogólnym gminy.
W przeciwieństwie do studium plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, a więc realnie wiążącym zarówno gminę, jak i inwestorów. Ma obejmować cały obszar gminy, dzielić go na strefy funkcjonalne i wyznaczać obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Sporządzany będzie wyłącznie w formie cyfrowej.
Terminy, o których trzeba pamiętać
- Dotychczasowe studia zachowują ważność do 31 sierpnia 2026 r.
- Zmiany dotyczące zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy (art. 52, 63 i 64b) wejdą w życie 1 stycznia 2027 r.
Kto będzie mógł wystąpić o warunki zabudowy
Reforma zawęża krąg podmiotów uprawnionych do występowania o decyzję o warunkach zabudowy — o WZ będą mogły wnioskować wyłącznie osoby dysponujące daną nieruchomością. Ma to ograniczyć zjawisko „kolekcjonowania” decyzji WZ przez podmioty niezwiązane z konkretną inwestycją.
Co z już wydanymi decyzjami
Inwestorzy, którzy uzyskali decyzję o warunkach zabudowy przed wejściem w życie planu ogólnego, nie mają się czego obawiać. Decyzje te zachowują ważność i mogą stanowić podstawę do uzyskania pozwolenia na budowę — nawet jeśli gmina uchwali później plan ogólny o odmiennych założeniach.